​​


한 충 환 Agent

동국대 경제학 졸업

THE KINGS TOP AGENT

공인중개사

H.P 010-2447-3419

제목 : 상가 수익률의 진실

“ㅇㅇ상가 10% 수익률 보장”

저금리 시대인 요즘, 흔히 볼 수 있는 광고 문구다.

하지만 이면에는 생각해 보아야 할 많은 내용이 있으며 이것을 정확히 따져보지 않고 상가 투자를 했다간 낭패를 보기 쉽다.

과도한 경쟁에서 고객을 확보하기 위해, 정상적인 수준을 벗어난 방법으로 계산하여 극대화된 수익률을 보장하는 것처럼 광고하기 때문이다.

{(연간 임대료-일 연간이자 지출)/(매매금액-대출 원금-보증금)}*100=수익률

위의 계산법은 레버리지를 포함한 계산법으로서, 일반적으로 상가 홍보를 위해 사용하는 수익률 계산법이다.

< A상가 내역 >

매매 금액 : 40억

보증금 : 2억

일 년간 임대료 : 2억

대출 원금 :　18억

일 년간 이자 지출 : 5,400만원

위 계산법을 이용해 A상가의 수익률을 계산할 경우, 7.3%가 나오고 만일 대출이자가 저리이거나 대출 원금이 많을수록 수익률은 높아 질 것이다.

반면 레버리지를 제외한 수익률은 5.26%로서 약 2%의 차이가 나게 되는 것을 알 수 있다.

만약 위 A상가와 똑같은 조건을 가진 B상가가 있고 다만 차이점은 B상가의 경우에는 대출이 전혀 없이 전액 현금 매입을 했다고 가정했을 때 A,B 두 상가는 다른 수익률을 가지게 되는데 그렇다고 하여 두 상가의 가치 차이가 있다고 말할 수는 없을 것이다.

그러므로 상가 투자 판단을 위해 수익률을 계산시 레버리지를 포함시킬 경우 대출 이자라든지 여러 가지 외부적인 요인에 의해 수익률이 변하게 되므로 보다 정확한 수익률 계산을 위해서는 레버리지는 제외하고 수익률을 구하는 것이 옳다고 하겠다.

이제 수익률을 레버리지를 제외한 5.26%로 예상하고 상가를 매입하여 운영한다고 가정해보자.

이 경우, 대부분의 사람들은 실제 운영 과정에서 본인이 예상했던 것보다 순수입이 낮아져 운영에 어려움을 겪게 된다.

상가 운영 과정에 있어 고정적으로 지출되는 부분을 정확히 반영하지 않았을 뿐 아니라, 요즘 같은 임차인 위주의 시장에서 발생할 수 있는 적정 공실률 또한 반영하지 않았기 때문이다.

고정적으로 지출되게 되는 비용, 즉 운영 경비에는 건물 수선 및 청소비, 각종 공과금, 부동산 보유 세금, 보험료, FM 직접비 등이 포함되며 주용도가 상가 등인 3층 이상의 일반 건축물로 분류되는 중대형 상가의 경우 2016년 2분기 평균 공실률은 10.5%에 달한다는 사실을 주의해야 한다. *상가․업무용빌딩(4,955동) 및 집합상가(23,000호)에 대한 분기별 지수를 조사·발표하는 국가승인통계 인용

이러한 운영경비와 공실률을 반영하면 순영업소득을 구할 수가 있고 이를 바탕으로 추정 가치 및 자본환원율을 계산할 수가 있다.

위 A상가와 같이 매입 가격이 정해져 있는 경우에는 순영업소득을 매입가격으로 나누어 자본환원율을 구하고 이를 기준으로 투자 판단을 하면 보다 정확한 결정을 내릴 수 있을 것이다.

예를 들어 A상가와 동일 조건에 관리비(연간) 4,200만원, 보증금 운용 수익 700만원, 운영경비(연간) 3,360만원, 공실률을 10%로 산정한 경우 순영업소득은 1억9050만원이 된다.

그러므로 이 A상가의 자본환원율은 4.76%라고 할 수 있다.

결론적으로 A상가에 대한 광고 수익률은 7.3%이지만 대출을 제외하면 5.26%로 낮아지고

자본환원율은 4.76%로 더 낮아지게 되므로, 꼼꼼히 따져보지 않고 애초의 광고 수익률을 믿고 매입한다면 운영에 있어 큰 어려움이 있게 되는 것은 당연하다 할 것이다.

한편 투자 대상인 상가의 추정가치를 구하고자 한다면 자본환원율을 산정하여 순영업소득을 자본환원율로 나누면 상가의 가치를 예상해볼 수 있다.

자본환원율 산정시 주의해야 할 점은 자본환원율은 부동산 시장 동향, 시장 이자율, 상권, MD 구성 등을 복합적으로 고려해야 한다는 점이다.

다시 말해 자본환원율을 높게 책정할 경우, 해당 부동산은 리스크가 높고 가치는 낮다고 판단할 수 있고, 자본환원율을 낮게 책정할 경우에는 반대로 리스크는 낮고 가치는 높다고 판단할 수 있는 것이다. 즉, 일반적인 수익률의 개념과 같이 무조건 자본환원율이 높다고 고수익성의 투자 가치가 높은 부동산은 아니라는 의미로 요즘과 같이 부동산 거품이 우려되는 상황에서는 더욱 주의하여 자본환원율을 산정해야 할 것이다.

이와 같이 상가 투자를 하기 위해 고려해야 하는 요소는 복잡하고 다양하며 그 정보의 양 또한 방대하다.

이를 전문적인 지식이 없는 일반 투자자들이 일일이 고려하기는 힘든 일이며, 기타 투자에 비해 고수익이 보장되지만 한 번의 잘못된 투자로 돌이킬 수 없는 피해를 입을 수 있는 만큼 반드시 믿을 수 있는 전문가들의 조언을 받을 것을 추천한다.

RE/MAX The kings는 전속 자문 계약 체결 시 부동산의 상권 분석, 가치 분석, 시장 동향 파악, 인근 거래 사례 비교 분석 등 투자 판단에 있어 반드시 필요한 정보를 제공하고 있어 이를 적극적으로 이용해 보는 것도 성공적인 상가 투자를 위한 한 가지 방법이라고 할 수 있겠다.