​​​​​​​​​​


김 민 영 법무팀대리

동아대 법학과 졸업

  <?xml:namespace prefix = o />

법무 칼럼

전세권 설정 꼭 해야하나?​​​​

◈전세권설정 vs 전입신고+확정일자

우리는 일상적으로 주택이나 상가 등 건물을 임차하여 사용하게 되는 경우가 생깁니다.

임차인의 입장에서 임대인에게 대항력을 갖고 임차보증금을 안전하게 보호받을 목적으로 전입신고와 확정일자를 받게 되는데, 몇몇 임차인들은 전세권설정을 꼭 해야 하느냐의 고민에 빠지게 됩니다.

우선, 전입신고와 확정일자를 받음으로써 본인의 권리순위를 유지하고 임대인에게 대항력을 갖추며 임차보증금을 임대차보호법 범위 내에서 보장받는다는 사실임에 틀림이 없지만 전세관설정과 다음과 같은 차이가 있습니다.

전세권 설정(등기)은

첫째, 물건 자체의 권리이므로 임차보증금을 반환받지 못할 시 바로 임의경매를 신청할 수 있습니다. 법원에 판결을 받아 강제경매를 신청해야하는 전입신고+확정일자와 절차상과 시간상의 차이가 납니다.

둘째, 다른 물건지로 언제든 전입이 용이합니다.

해당 물건지에서 퇴거를 하여도 임대인을 상대로 대항력을 유지할 수 있습니다.

셋째, 전세권설정은 부동산등기부상에 표면으로 나타나 공시의 효력을 발생합니다.

단. 일정의 비용이 발생하며 임대인의 동의가 필요합니다.

결론.

위와 같이 우리는 임차인의 입장으로 건물을 임차하는 경우 권리보호 행위에 앞서 선순위 (근)저당권이나 압류 및 가압류 등의 설정여부는 당연히 기본적으로 세심하게 따져봐야 할 문제이지만 물건의 상태 및 계약조건과 본인 상황에 따라 임차보증금을 어떤 방식으로 보다 현명하게 보호 받을지를 결정을 해야 할 것입니다.

◈대리인을 통한 부동산계약시 서면 확인 철저히!

갑이 을에게 합법적으로 부동산의 처분이나 임대차에 관한 일체를 위임하는 경우가 있는데 이때 위임장에 대리인인 을에게 위임할 권한의 내용을 작성하고 인감을 날인하게 됩니다.

그러나 흔히 위임받는 입장인 을이 갑의 동의하에 위임장에 인감도장을 날인하고 대리로 갑의 인감증명서를 발급받아 첨부하는 경우가 있는데 이는 잘못된 것입니다. 인감증명서는 말 그대로 날인된 인감을 증명하는 서면입니다. 위임인인 을이 직접 발급한 인감증명서를 첨부한다고 함은 위임장에 날인된 인감을 증명하는 기본적인 의미 이외에, 위임하는 본인이 직접 위임내용을 확인하고 허가한다는 중요한 의미이기 때문입니다. 이는 법률지식이 아닌 일반인들도 오해하지 말아야 할 기본지식이므로 인지하여야 할 것입니다.

본인이 발급한 인감인지, 대리인인 발급한 인감인지 꼭 확인!

(인감증명서상 우측 상단 인감도장날인 위쪽에 확인표시 있음)